2013年1季度，房地产市场延续去年以来的热度。一方面，国家统计局数据显示多地房价现上涨苗头，且各地成交捷报频现，一片火热景象；另一方面，房价的异动也导致了中央政府“新国五条”的横空出世，重申调控决心。世联研究认为，从当前市场反应来看，“新国五条”的效力并未真正发挥，未来中央政府将会根据市场形势，加大对地方政府的问责，进而防止房价的快速反弹。

　　受政策和房价上涨的双重影响，本季度购房信心小幅下降

　　2013年1季度世联购房者信心指数为56.8，较上季度小幅下降0.2，表明购房者对未来房地产的乐观程度略有下降。这也是自2011年4季度以来，世联购房者信心指数首次出现下降。从分类指数来看，除未来房价预期指数有所提升外，居住环境满意指数、当前房价满意指数和购房时机预期指数均有不同程度的下降。本季度，不同类型购房者、不同类型城市购房者置业信心明显分化，具体表现在：（1）首次置业者信心提升，改善型购房者信心持平，投资客信心出现下降；（2）东部二线、东部三线、中部二线和中西部三线城市购房者信心指数较上个季度有所提升，而东部一线城市和西部二线城市的购房者信心指数却有不同程度的下降。从具体城市来看，北京、上海、广州和深圳四个一线城市的购房者信心指数均出现不同程度的下降，南京、合肥、青岛、重庆、成都、苏州、珠海、汕头等城市的购房信心较上个季度有所下降，而济南、武汉、天津、西安、东莞、佛山、惠州、湛江、中山等城市的购房信心则较上个季度出现不同程度的提升。

　　涨价预期有增无减，政策见效尚需时日

　　当前“新国五条”政策的效力尚未真正发挥，与去年下半年相比，2013年1季度超过八成的购房者认为周边楼盘有不同程度的涨价行为，且有超七成购房者看涨未来房价，再创调控以来新高。其主要原因在于，地方版细则无论是响应时间还是执行力度都表现得不尽如人意，从而使“新国五条”政策没有真正落地。成交量方面，预期未来成交量将会继续上涨的购房者比例持续上升，但预期未来“适合购房”的置业者比例明显下降。一方面，房价的快速上涨超过了一些首次置业和改善型购房者的承受能力，同时，也增加了他们对严厉政策的担忧，致使他们认为购房时机在恶化；另一方面，中央政府出台了“新国五条”，恰恰迎合了他们的这种担忧，致使部分购房者的观望行为。当前快速上涨的房价已经引起了中央的高度重视，这使得未来房地产的调控继续常态化，“新国五条”政策的出台宣告新一轮调控子周期的开始。

　　近四成购房者表示会延迟购房

　　从购房者置业时间的变化情况来看，2013年1季度，表示会在未来三至六个月内置业的购房者占比有所下降。这也是自2011年4季度以来，近期置业者（三至六个月内购房）占比首次出现下降，显示出部分购房者对“新国五条”政策的担忧。从不同城市来看，中西部二线城市的购房者表示会在近三个月内置业的比例最高，均超过了25%，中西部三线城市次之，东部城市最低。其中，一线城市表示会在近三个月内置业的购房者占比不足两成，显示政策对他们的心理影响更大。尽管1季度仍有41.4%的购房者表示不会调整购房计划，但36.9%的购房者表示会选择延迟购房，静观政策进展和市场反应。由于“新国五条”中的个税条款的刺激，有14.5%的购房者表示会选择提前购房，争取赶在调控政策加强之前抢到称心如意的房源。从不同城市来看，三线城市购房者对政策的“抗性”最强，表示不会调整置业计划的购房者占比较高；而东部一二线城市购房者反应最为强烈，表示推迟购房的置业者占比较高，原因在于东部一二线城市房价较高，且历来政策执行也较为严格。

　　购房者对当前调控信心不足

　　在接下来可能继续从严的调控政策中，购房者最期待的三个政策分别是限价、限购和房产税，占比分别为32.3%、16.8%和16.5%。限价政策呼声最高也显示出购房者对当前房价的极度不满，期望政府通过价格干预手段给房地产降温的心声。然而，这些政策的实际效果并不被购房者看好，认为房价控制目标、限购政策和保障房政策能够平抑房价的购房者占比分别为12.5%、20.9%和16.3%，较上个季度明显下降。世联研究认为，造成这种局面的主要原因在于近期屡调屡涨的局面使得相当部分的购房者对政策愈发失望，并产生对政策的免疫力。未来中央和地方政府亟待通过落实调控细则来扭转购房者的心理预期，也急需加强政策执行力度，来扭转公众对调控的信心。

　　综上所述，房价上涨的势头和日趋收紧的调控对购房者的心理也造成了一定的影响，导致部分购房者产生观望情绪，并致使本季度购房者信心小幅下降。需要指出的是，当前购房者预期未来房价继续上涨的局面并未得到根本改善，表明“新国五条”政策的效力并未真正发挥，预计中央政府会根据市场情况继续深化调控，进而防止房价的快速反弹。

【撰写 世联地产市场研究部】